地代が零でも借地権を認識するかどうか　相続税の不動産評価

相続税専門の税理士の岡田隆行（okatakatax.com）です。　☞　仕事を依頼する

土地を借りている法人から、土地を所有する個人へ地代の支払いがない場合、借地権の認識をすべきか場合によって悩むことがあります。

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無償使用とはいえ

被相続人が創業した同族法人が、被相続人の所有地に建物を建築し数十年が経過しているという案件です。

会長職にあった父親が亡くなり、相続税申告を提出する必要があり、件の土地評価にあたり、そこに借地権の存在を認定するかどうか判断しなければなりません。

同族法人から被相続人に対しては、相続人で法人の後継者である長男の記憶のかぎりでは、地代の支払いはされていなかったということです。

ただ、法人建物が建築されたのは数十年前であり、土地が法人に貸付けられた当初から地代の支払いがあったかどうかは明らかではありません。

なお、所轄の税務署に対して「無償返還の届出書」は提出されていません。

地代が低い方が権利は強い

借地権認識の考え方として、支払地代が低い方が借地権の権利が強いとされています。

上物である借地権の権利が強いから、底地所有者に支払う地代が低く抑えられていると考えるからです。

それからすれば、地代が極めて低くなってついに零になったのは、借地権が強いからだということが理屈にはあっています。

個人間の土地の貸し借りの場合には、個別通達である「使用貸借通達」によって、土地の借主が建物を建築している場合であってもその土地が使用貸借（タダ貸し）の場合には借地権の認識はしない扱いとなります。

ところが、個人と法人の貸し借りには使用貸借通達は適用されないことになっています。

土地の貸主個人、借り主法人の場合でも、最初から使用貸借だったことが明らかな場合には、借地権を認識する必要はないものと思われます。

ただ、今回の案件は当初賃貸であったのかどうかが不明で、確認する術がありません。

高松国税局管内においては、個人所有の土地上に法人が建物を建築した場合に、無償返還の届出書を提出するかどうかにかかわらず、法人に対して借地権の認定課税（借地権相当の利益があったとしての課税）はされていないのが現状です。

もし土地が収用されたら

もしこの土地が道路事業などの公共事業で、県などに収容された場合を考えてみると、土地（底地）は法人建物で使用を制限されており、法人建物は長期間そこにあり、現に法人は活動しているのですから、法人に対する補償は建物そのものの補償だけではなく、借地権に相当する額も補償金に加算されるのではないかと思われます。

そのことからしても、法人の借地権を認識しても問題はないのではないかなと思案中です。

【きょうの仕事】

所得税の確定申告の申告期限は今年は３月１６日の月曜日です。

当事務所は相続税専門なのですが、贈与税申告や譲渡所得の申告の依頼がちらほらありますので、はやめはやめに済ませておくように心がけています。

ひと月なんてあっという間ですから。